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专家学者:有无“泡沫”争论不休 百姓购房何去何从 |
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| 类别：地产名家 发表于： 共被阅读过 887 次 | ||
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来源：中国商报 眼看着周围的一些亲戚朋友在房价涨声一片的喧嚣中按捺不住纷纷出手，本来平静的心也开始蠢蠢欲动。买有买的道理，等有等的说法：建设部课题组言之凿凿地宣称“泡沫之说并不成立”，一些专家学者则信誓旦旦地表示“地产泡沫随时破裂”。争论越来越激烈的同时，人们对疯涨的房价更加摸不清头绪。 今年以来，中国房地产业经历了一系列宏观调控措施，紧缩投资开发、控制金融信贷，以平抑房价涨幅，缓解楼市过热。但是，一系列的调控之后，国内商品房价格不降反升，专家学者开始对此激烈交锋，各种南辕北辙的观点纷纷见诸报端。房地产市场有没有泡沫？中国地产真的到了危险时刻吗？ 房价高涨将持续多久 来自北京市房地产交易所的信息，今年上半年，北京商品房平均房价约为6698元／平方米，比去年同期的6037．5元／平方米增长了10．94％。 据中房上海指数办公室日前发布的调查显示，在刚刚过去的9月，中房各类物业指数比近几个月涨幅均有所提高。中房上海综合指数突破1300点大关到1303点，较上月上涨了19点，涨幅达1．5％———这个比例已经是近5个月以来的新高。 上海荒岛房产工作室的最新调查显示，近两个月上海房价呈加速度的上涨态势。根据对网上房地产截止到9月末的1330个已售楼盘的统计，9月份全市实际平均成交单价为每平方米8201元，比8月份上涨了8．28％。9月份商品房累积成交价格为每平方米7526元，比上月上涨了4．08％，而8月份的累积涨幅为2．92％。 记者从温州市建设局获悉，今年前三季度，温州市区商品房销售平均价格首次超过杭州，名列全省首位。统计显示，今年前9个月，温州市区商品房销售平均价格高达6750．5元／平方米，分别比杭州、宁波的6617．8元、5251．8元高出2％和28．5％，高出全省平均水平31．7％。特别值得注意的是，目前温州一套房子总价与家庭年收入之比高达10∶1，完全超出了普通市民的承受能力。 10月23日，国家统计局新闻发言人郑京平在国务院新闻办的发布会上指出：1至9月份，全国商品房价格比去年同期上涨了13．4％，其中住宅价格上涨11．5％。他介绍说，房地产价格上涨有多个因素，包括需求、成本、房地产质量、房地产结构以及投机行为等。 针对近期楼价疯涨，有业内人士分析说，一是秋季本就是房市传统旺季，二来宏观调控抑制作用部分消退后的反弹作用更加明显，第三就是北京、上海等中心城市城区的土地供应越来越少了。对于疯涨的上海房价，中房指数办公室的一位人士指出，今年以来，上海落实国务院对房地产业“管紧土地，管好信贷”的调控措施，上海市房价迅猛上涨的势头已有所收敛，但是，月均升幅仍达1．28％，预计全年涨幅将达15％，与方方面面期望值仍有一定差距，这说明房地产宏观调控仍有许多工作需要进一步深入细化。 还有专家认为，上半年房子好卖与供应量有关系。由于供应量的减少引起了供求关系变化，导致购房者心理预期也发生了微妙的变化，很多人认为房子再不买就涨价了。这种购房者心理预期引起的价格变动，并不是一种真实的市场供需的反映，而且时间并不会持久。 有哪些非正常上涨因素 针对当前房地产价格上涨过快的问题，有关房地产专家提出，当务之急是要采取措施消除房价的非正常上涨因素。 中国房地产及住宅产业研究会副会长张元端则认为，房价的大幅上升有国民收入增长后商品房价格适度上涨以及商品房品质和成本提高等正常上涨因素，但也有一些非正常上涨因素，其中包括中国长期存在着的商品房结构性矛盾，导致中低价位住宅供不应求；消费者对商品房供给和价格的非理性预期，认为宏观调控会减少商品房供应，土地供应制度改革会影响开发用地供应，从而导致价格的非正常上升。 这位专家表示，当务之急是要采取切实措施消除房价的非正常上涨因素。首先从立项政策、土地供应政策、信贷政策、税收政策等方面来合力解决商品房结构性矛盾，缓解结构性的供不应求状况；其次，及时向消费者提供市场信息，消除盲目预期的消费心理和投资心理；同时，要进一步抑制一手房和二手房交易中的过度炒作行为。从而把商品房价格控制在正常上涨的范围之内。 那么，究竟哪些因素属于非正常上涨因素呢？北京华远集团总裁任志强认为，这一轮所谓房价增长的“过热”，不仅仅是投资与消费增长造成的，最根本的是土地供给制度的改变造成的。房价高增长的地区恰恰是土地价格高增长的地区，如杭州、上海、天津等地。“招拍挂”政策是让土地平均价格暴涨的根源。地价提高了，开发商就会将成本转嫁到消费者身上。 对此说法，国土资源部相关领导做出回应：近几年来，随着市场经济发展，我国部分城市的房地产价格出现了较大幅度的上涨，有一种观点认为是由于推行了经营性用地的招标拍卖挂牌出让，导致地价上涨，从而抬升了房价，这种观点是不正确的。地价、房价分别由土地供求关系和房地产的供求关系决定。影响房价最重要的因素是房屋市场的供求关系，土地只是构成房地产的一个生产要素，其需求的变化受房屋市场需求变化影响，房屋市场供不应求，价格上涨，才使开发商对土地的需求增加，造成地价上涨。 如此针锋相对的结论让消费者无所适从，面对疯涨的房价和各方论点，消费者将做何感想呢？ 购房者怎样看待泡沫论 摩根斯坦利亚太区首席经济学家谢国忠有关“中国地产泡沫即将破裂”的提出和建设部政策研究中心主任陈淮的“中国地产泡沫并不成立”目前已成为国内外关注的焦点。谢国忠大胆预测，全球经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，中国拒绝提高利率的做法刺激每一个潜在的投机者加入到这个有史以来最大的泡沫当中。谢国忠认为：“从目前的情况看，还没有看到中央动用更严厉的紧缩政策的趋向，这将加剧房地产‘泡沫’问题的严重性。如果央行不提高利率，那么将引发宏观调控下新一轮的房地产投机热潮，房地产‘泡沫’将越吹越大，在未来几个月内‘泡沫’破裂并非不可能，房价下跌不可避免。” 对此观点，中信证券房地产分析师王德勇表示不认同，他认为，利率上调对房地产市场只是一个影响因素，而并非全部。目前中国房地产市场的主要矛盾在供需失衡，而由于中国房地产短缺特征日益明显，所以未来房价还将继续加速上涨。 针对今年以来国内房地产价格的普遍上涨以及社会各界对此的担心，建设部政策研究中心课题组日前抛出了一份全面否定国内“地产泡沫说”的专题报告。报告通过对目前中国房地产市场所做的分析和判断，得出了“泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象”的结论。作为对“中国房地产泡沫说”的回应，建设部政策研究中心课题组认为，中国房地产市场是否存在泡沫取决于是否有真实需求。而目前中国房地产的有效需求和潜在需求是确实存在的，在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。 有消费者表示，眼下这场关于“泡沫论”的论战，无疑为房地产业拉响了预警警报。论战的结果也许并不重要，在此起彼伏的预警声中，人们希望有关部门用更为理性和冷静的目光审度楼市发展现状，为后市调控和发展开出新的良方。 而面对房价的急剧上涨以及各方人士南辕北辙的论点，最无奈也最没有话语权的莫过于广大工薪阶层的老百姓，对他们来说，购房行为大概在他们的一生中只有一次，因此，我们只能提醒他们在将多年辛苦积攒下的血汗钱交给开发商之前，一定要慎之又慎。 |
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