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房产税征收难在哪里 |
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类别：银行贷款 发表于：2012/9/4 共被阅读过 439 次 |
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我国现行房产税征收，依据的是1986年9月15日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。18年来，特别是20世纪90年代中后期以来，我国经济体制改革使原有房产税税制设置的经济基础发生了巨大变化，房产税税制与经济发展不相适应的矛盾也日益突出。这种矛盾的深化，不仅使房产税税负不公的现象日趋扩大，也使房产税据实足额征收步履维艰。笔者根据江西省上饶市信州区房产税调整情况，对房产税征收的难点作出以下分析。 一、房产税征收管理现状。 上世纪80年代中期，我国社会主义市场经济刚刚发展，经济体制是以公有制和集体所有制为主，房产税征收基本上是企业自行申报，税务部门年终汇算清缴。出租房产的行为不多，房产私有化程度较低，因此房产税征收难度小、漏洞少。随着社会主义市场经济的发展，国有、集体企业的股份制改革，房产私有化的加速，房产税纳税人的变化及现行房产税条例中一些不合理因素所导致的税负不公，使房产税征收难度不断加大，偷逃房产税现象不断增多。尽管税务部门采用各种手段不断加大征收管理力度，但税收政策的不完善使房产税征收难尽人意。以上饶市信州区为例，影响房产税征收的原因主要体现在以下四个方面：（一）依房产原值征收房产税，则新旧房产税负、商业店铺与经营用房税负差别越来越大。从表中可以看出：第一，房产因获取的时间不同，同城市、同地点，甚至相邻的房产，依房产原值计税，房屋建设时间越早房产原值越低，房产税负也越轻。2003年取得的房产最高年应纳税额为每平方米252元，而上世纪80年代获得的房产每平方米最高应纳税额只有1.68元，两者税负相差150倍。第二，房产来源不同，同时期、同地点的房产，购入房产的原值要高于自建房产的原值，购入商业店铺与自建商业店铺的税负差异则更加惊人。第三，房产使用者不同，房产税负也有很大的差异。同样是商业店铺，自用的按房产余值计征1.2％的房产税，出租的按租金的12%计征房产税。如在上世纪80年代自建自用的商业店铺，每年每平方米房产税是0.92元，出租的每平方米房产应纳房产税14.4元～43.2元，税负相差46.9倍；到2003年，同样是上世纪80年代的老房产，只要是在商业街自用，每平方米房产税还是0.92元，但如果是出租，其租金收入同新房产的租金收入并无多大差别。从表中可以看到，房屋出租年租金最高为每平方米2400元，房产税为每平方米288元，而房屋自用应纳房产税为每平方米0.92元，税负相差300多倍。这种因房产来源与使用者不同所产生的税负差距，将导致纳税人采取各种方法不缴或少缴房产税。 （二）出租房产税费畸高导致纳税人想办法逃税。在信州区，房屋出租不仅要缴纳12%的房产税、5％的营业税、3％的城建税、2％的教育费附加、所得税（除单位外，个人附征2%的所得税），还要向房产管理部门缴纳2%的交易费。此外，土管部门对划拨土地的出租房产按租金收入的15％收取土地使用费，国有资产管理部门对国有房产出租按租金收入的10%收取国有资产使用费，还有工商部门的工商管理费，公安部门的出租房屋登记费等。各种税费合计可达租金的23%~46.5%.税费过重使得投资回报过低，为了追求租赁回报，大量的出租者热衷于私下交易，隐瞒出租或租金事实。从表中可以看到，随着税务部门征管力度不断加大，租金收入房产税在不断增加，但实际征收租金收入的税收占应征税款最高也不到50%.（三）个人住房出租隐蔽性强、税收征收难度大。住房租赁的税率下调在一定程度上减小了征税难度，但税务人员仍很难征到或征足应征的房产税。从上饶市个人出租房屋税收征收调查情况看，个人出租房屋的房产税征收率不足一成。 （四）《房产税暂行条例》规定的房产税征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区。在市场经济由城市向农村纵深发展的现阶段，除少数偏远农村以外，农村的工业化生产和商品经营已相当普遍，但由于受现行房产税制限制，对这部分生产和经营房产的房产税征收没有政策上的依据。一些生产经营企业将自己的仓库或一部分生产用房放在农村，以减少税收开支。 二、关于房产税改革的设想。 我国房产税税制立法层次还停留在“暂行条例”上，已不能很好地体现公平税负的原则。从以上调查的数据可以看到，不仅房产税率设计不合理，计税依据也不尽如人意。根据税收公平的原则，笔者认为我国房产税改革可从以下几个方面加以考虑：第一，统一房产税税率，从价计征。将现行房产税税率合并成一种税率，依房产评估价作为计税依据，各地税务部门每年年初根据上一年的房产价值确定一个征收房产税的房产单价并向社会公布，这样可以随着经济的发展和房产价格变化计征房产税。经济增长、房价上升，纳税人多纳税，财政多增收；房价下降时税收下降，纳税人税收负担减轻。 第二，房产税和土地使用税、契税、房产交易费等各种与房产相关的税费合并征收，减少各种税费征收环节，既有利于税费的规范征收，又有利于降低税费征收成本，还可以减小出租房产的土地使用税的征收难度。 第三，用营业税和所得税调节出租房产收入。合理的房产流动不仅有利于经济的发展，而且为无力和不愿购房的人提供了多种住房选择。因此出租房产的收入分配不能用房产税进行调节，而应通过调高营业税加以调节。 第四，建立完善的财产登记管理制度和房地产评估制度。将所有的住宅房产全部纳入税务部门管理档案，规定个人住房免征面积或免征一套住房的房产税，超面积住房或2套以上住房征收房产税。对超大面积豪宅加成征收房产税。这样可以在一定程度上控制投机性住宅消费和飞速上涨的房价，也利于税务部门对房产税的征收管理。 第五，扩大房产税征税范围。应将所有房产都纳入房产税征收范围，对目前征收条件不成熟的城市、用于个人住宅的房产，以及农村个人住宅房暂给予减免，到时机成熟时再统一开征。农村的生产经营用房应纳入房产税征收范围。 第六，公平税负，实行国民待遇。将房产税和城市房地产税合并，内资、外资企业实行同一税率，公平税负。 |
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