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买房肯定赚?职业楼市炒手的投资保值定律 |
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类别：购房宝典 发表于：2012/9/4 共被阅读过 1269 次 |
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殷杰（化名）说:“深圳是一个移民城市，好的房子能卖出，再差的房子也能卖出，深圳的二手房无论在交易量和交易速度上在全国都是独一无二的，这种情况维持20～30年都不会有问题。” 长期关注深圳地产，殷杰对深圳的熟悉就像在这里生活了几十年。他说，地铁的开通对于楼盘的影响是非常大的，像香港的太古城，地铁开通，价格立即从每平方米4000元上升到了9000元左右。在深圳，地铁的开通，会带来房产价值上升15%～20%。 几年来，对深圳房产的投资，殷杰坚持着一套自己的策略，以稍微低于市场价的价格购入，以接近或者略高于市场价的价格卖出，收益仅在2万～3万元人民币之间。他说，如果考虑5%的营业税，就要购买大型单位，才有利润可赚，不过，这样投资的前提是资金充裕。 然而，对于一个房产投资客，殷杰却认为，作为一个传统的投资项目，房地产投资的吸引力，并非为了获取多高的收益，很大程度是相对流通的货币而言，货币容易贬值，房地产项目由于土地资源的稀缺性和建筑的价值传递，保值功能要强得多。在一个经济发达、房地产市场成熟的区域，除非因战争或金融风暴等因素，一般情况下，房地产项目是不会贬值的。 尽管生活在上海，殷杰却始终没有投资这块热土。他说，那个被很多经济学家讲述的“囚徒困境”故事，正在上海演绎成一个活报剧。一项关于上海房地产市场的信心调查，显示出上海市房地产企业家信心指数跌到90点以下，已经与本轮房地产价格上涨起始点的1999年差不多。 在殷杰看来，一旦房地产市场价格走势出现逆转，那么大幅降价就是谁也挡不住的趋势。上海房地产市场笼罩在降价浓雾之中，而上海楼市的故事，同样也会在北京上演。 他从报纸上又翻出了北京的数字，北京市1～8月的统计数据已经颇能说明问题。一组数据是，1～8月商品期房预售成交12万套、1473.4万平方米，同比分别下降23.8%和20.2%。另一组数据是，截至8月底，空置一年以上商品房面积385.4万平方米，同比增长23.7%，增幅比上年同期高30.8个百分点。 殷杰说，投资房地产的暴利时代已结束了，以后，投资房产只比投资其他行业的收益水平稍微高些，也就是说，投资一套房子，每年的租金应该在房价的6%到8%之间就不错了。然而，现在上海的房价和租金水平，每年的收益只有房价的4%左右，购买国债年收益率也能达到3%。 在他看来，房产投资在10年到15年之间就必须变现，超过20年就没什么价值了。如果100万元的房子，目前只能租到4万元左右，有可能会有上涨的空间，但是最多也就涨到七八万元，而其他很多的领域，投资回报率完全可以高于房产。 置业肯定保值，买房出租却不见得划算。殷杰解释道，对于大部分人而言，房产投资年限大都在12年到18年之间，而出租率及月租受市场影响很大。譬如，美国80%的城市房租下滑，房租下滑主要原因有二:一是由于利息不断下调，使更多的租房者有能力买房，因此对租房的需求量减少;二是受几年前经济发展的刺激，许多建筑商大批兴建用于出租的公寓，市场供大于求。在美国，利息每上升1%，就会有250000人买不起房子，因此当利息上升的时候，就又会有一批人回到租房的行列中。 房产投资效益最常用的一个指标是“投资回报率”，主要就是计算租金的年回报率，租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价。譬如，购买一套面积为42平方米的小单位，总价为42万元，成交单价为10000元/平方米，首期房款为三成13万元，供20年按揭，贷款29万元，月供款约为2000元，如果月租金3000元出租，那么租金回报率＝3000×12/420000＝8.6%。 殷杰介绍，这个公式比较适合一次性付款的情况，因为它只考虑租金和房价。对于按揭贷款购房的回报情况，就稍微复杂一点，投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款），投资回报率＝（3000－2000）×12/130000＝9.2%。 当然，这两种计算方式都不够准确。因为，两个投资回报率的计算方法，并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本，如租金税费、装修费用和利息等，如需要考虑所有因素，收益率要打折扣。 殷杰表示，若以此为参考的话，住宅投资回报在6%以上，就视为可接受的回报率，8%以上的回报就算比较丰厚了。 殷杰的经验，卖房需要一定时间,不像股票那样，上网或通过电话即可抛出。从签订合同到房屋过户至少需要一两个月，这段时期内屋主仍需支付贷款及利息。另外，由于一手房不仅价格高，再加上装修成本，投资二手房比一手房划算。但是，二手房物业过了几年，升值高峰期过后，价格就会趋于稳定，有时由于物业的一些问题都可能导致价值降低。 新华网河北频道 |
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