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买房先要查明产权 房屋产权交易以登记为准 |
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类别：购房指南 发表于：2012/10/13 共被阅读过 1240 次 |
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背景新闻 买房得而复失 从2004年开春以来，河南中牟县城关镇的潘书森一直琢磨着开家饭店。考虑到各种手续繁琐复杂，花费较多，他便想以好友李振梅的名义办理手续。李振梅刚下岗，费用可以全免。潘书森把合伙开饭店的想法告诉了李振梅，两人一拍即合。 潘书森开始托人寻找门面房，最终相中了位于中牟县中心市场的校张兰家的门面房。经讨价还价，潘书森以5.5万元的价格从校张兰手里买下了这间门面房。 随后，潘书森与李振梅合伙开的鹿鸣餐厅热热闹闹地开张。最初，餐厅生意还不错。然而好景不长，2005年1月，因潘李二人发生矛盾，生意每况愈下，不久餐厅便停业了。 停业后的一天，潘书森路过门面房时，看到校张兰在里面打扫卫生，感到很奇怪。校张兰告诉他，李振梅已把房子钥匙退给了她，并要回了房款。一直被蒙在鼓里的潘书森感到很气愤，立即拿出当初的房款条，一再强调房子是自己买的，不是李振梅买的。见到房款条，校张兰便把房子钥匙还给了潘书森。可是不久后，潘书森又发现门面房的锁被换了，当他再次拿着房款条找校张兰时，校张兰坚持说不认识他。 就在两人为房子的所有权争执不下时，校张兰将申领房产证的相关手续递交到房管所，要求办理房产证。原来，1995年校张兰从中牟县城关镇民主街村民委员会购买了这套房屋，双方签订了买卖合同，并到中牟县房管所办理了房产所有权转移登记。中牟县房地产管理所在得知这些情况后，于2005年3月23日为校张兰办理了房产证。拿到房产证的校张兰立即以侵权为由，将潘书森告上法庭。一审很快作出判决，支持校张兰的诉讼请求。 起诉房管部门 这一结果让潘书森感到不解:房管所未经调查，为什么将自己购买的房子给了别人？房管所向他解释说，他买的是第三人的房子，必须先给第三人颁发房产证，房子才能再过户到他名下。 房管所的解释让潘书森想不通。于是，他又将房管所告上了法庭，请求法院依法撤销房管所为第三人校张兰颁发的房产证。 原告代理人认为，房管所没有尽到依法行政和依法行政审查的义务，违反了《城市房屋所有权属登记办法》第二十七条的审查义务，违反了办证程序，错误地给第三人颁发房产证，侵害了原告的合法权益。 被告房管所的代理人解释说，作为不动产，获得物权是以登记为准。所有不动产的取得或者转移，没有登记就获得不了所有权。双方有合同关系是可以的，但有没有登记只影响物权， 不影响合同的效力。原告要想获得物权，必须进行登记。根据《郑州市房屋权属登记管理条例》的规定，房屋买卖必须提供的一个要件就是出卖人的房屋权属证书。所以，为出卖人也就是第三人办理权属登记，对原告的权利义务不仅没有实际影响，而且维护了原告的合法权益。 被告代理人还提出，他们所做的行政登记是转移登记，不是初始登记。转移登记就不再审查房屋的建设工程规划许可问题。主要看:第一是卖方的房产证，第二是过户转移登记的审批表，第三则是契税纳税凭证。本案第三人校张兰也提供了纳税凭证，所以说被告行政机关的行政登记的实施根据是确实充分的。 行政官司遭败诉 经休庭评议，法庭作出一审判决。法庭认为，公民或是其他法人提起行政诉讼，必须与被诉具体行政行为有法定的利害关系。原告与该具体行政行为没有法定的利害关系，因此要求撤销被告为第三人颁发的房产证这一具体行政行为，其不具备诉讼主体资格，判决驳回原告的起诉。 专家说法 登记过户是买房的特殊要求 张斌(《走进法庭》主持人):很多人认为买卖房屋就像买卖其他商品一样，只要付了钱，就拥有了房屋的所有权。但事实并不是这样，那么在购买房屋时，有没有特殊要求呢？ 刘朝旺(河南裕达律师事务所主任): 房屋作为一种不动产，其买卖规则有别于其他商品。尤其在发生房屋产权转移时，更需要进行一系列要式法律行为。 不同的物权的取得和公示并不相同。一般情形，物权以交付为准，交付意味着物权转移，占有即表明取得物权。比如到商场购物，付款后，商家交付商品，交易即完成，商品的所有权随之转移。而某人占有某物，通常亦认为该人对该物拥有所有权。 我国法律规定，不动产物权的取得须经登记公示程序。尽管对房产管理部门登记备案的实质意义，学术界存在很大争议， 但审判实务中，依然将房屋在房产管理部门登记作为能否取得房屋产权的唯一标准。换句话说，你是不是某一房屋的主人，法律并不看你是否占有、使用该房屋，而是看你是否在房产管理部门登记为该房屋的权利人，并取得了相应的产权证书。显然房屋交易不存在“钱货两清”的情况。 房管部门审查哪些资料 张斌:在法庭辩论中，原告认为，房管所在为第三人校张兰颁发房产证时，有很多程序上的毛病，比如审查不严，审查资料不够清晰。房屋登记管理机关颁发房产证，究竟要审查哪些方面呢？ 刘朝旺:房地产管理部门是法定的负责办理房屋产权登记、交易的政府职能部门。根据不同的情况，房管部门会要求当事人提供不同的资料。如私房新建、翻建产权登记，要提供建筑许可证、红线图、原房屋所有权证及其他证明、土地或宅基地使用证、房屋分户图。私房继承，需提交房屋所有权证、继承分割公证书、产权人(包括共有人)的有效身份证件。房屋交易产权登记，要提供所购房屋的原房屋产权证、房屋买卖过户证、购房合同、购房人的身份证件等。 谁能成为行政诉讼原告 张斌:房管所认为，自己颁发给校张兰房产证是校张兰和他们之间的一种法律关系，跟潘书森没有利益上的冲突，所以潘书森没有原告资格，对这个观点怎么看？ 刘朝旺:本案存在几个法律关系:一是房管部门因给校张兰颁发房屋产权证而产生的法律关系；二是校张兰与村委会之间房屋买卖的法律关系；三是潘书森和校张兰之间房屋买卖的法律关系。 本案是由潘书森提起的行政诉讼。行政诉讼的主要职能是审查行政机关是否依法行政，是否履行了其法定职责。而提起行政诉讼的原告应该是行政相对人或者认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益的法人、其他组织或自然人。判断本案中潘书森是否具备主体资格，只能看其具备什么样的法律地位。我认为，潘书森既不是行政行为的相对人(相对人为第三人和村委会)，同时房管部门的登记办证行为也未侵犯其合法权益。因为，原告与第三人之间的房屋交易在未经房管部门登记之前，只是一种期待利益，况且这一期待利益的真正实现，恰巧依赖于第三人能否取得合法的产权证明。 买房人怎样挽回损失 张斌:潘书森在这起案件中，既出了钱又没得到房产，他有没有其他办法来挽回损失？ 刘朝旺:当然还有其他的救济途径，并且这种救济途径比他提起行政诉讼更直接也更有意义。潘书森提起行政诉讼的目的无非是想取得该房屋的所有权。也许他忽略了一个问题:要想通过与校张兰的交易取得该房屋的所有权，前提必须是校张兰对该房屋拥有合法的产权。如果校张兰不能取得合法产权，他与校张兰的房产交易也就毫无意义。 原告的有效救济途径是提起民事诉讼。如果他确有证据证明自己与校张兰之间存在合法真实的房屋买卖合同关系，可以提起民事诉讼，要求校张兰继续履行合同，继而完成房屋产权的再次转移。 购买房屋先要查明产权 张斌:现在二手房交易的情况很多，在交易过程中也出现了很多问题，那么在买房子的时候，应当注意哪些问题呢？ 刘朝旺:对大多数家庭而言，房屋是价值不菲的商品。在购房时，最应该避免的就是上当受骗。买房子，就是买产权。对二手房交易而言，查明卖方是否拥有产权是最起码的常识，也是避免受骗最有效的方法。查产权并不是单纯看有无产权证，而是要到房管部门查该房屋的登记备案资料。如果你买的是新房，就要求开发商确保资料齐全，要有土地使用证、建筑许可证、规划许可证、预售许可证等，这些资料的完备与否，是你能否办理房产证的关键。 来源：大河报 |
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