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房产成本为何难算 |
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类别：银行贷款 发表于：2012/10/16 共被阅读过 464 次 |
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房价成本是一个非常复杂的集合体，并且项目间差异性较大，同时还有软资产、品牌等组成部分，特别是现在的商品房，追求品质、功能完善以及个性化成本构成越来越难衡量。 成本难计算 万科的房子， 一般要高于同地段的商品房价，但却被市场广泛认可，其成本构成不仅有多年精心投入打造的品牌成本，还要包括后期使用过程中对物业管理费的补贴或对会所俱乐部、班车的补贴等。又如正在北京热销的星河湾，不仅装修费用昂贵，其园林景观中的树种、石头以及土壤更新成本都很难核算。而一些项目聘请国外的规划设计、园林景观设计机构或设计大师几次变更方案的成本更无法用标准定额来测算，有些项目这部分成本已占到很高的比例。另外，现在很多城市虽然名义上是熟地出让，但实际上地上物并没有及时拆除，有些开发商支付地价款几年后还无法拿到土地，这种资金成本也很难简单地以招拍挂价格进行测算。 还有融资成本也比较难核算，开发企业的自有资金部分中，有很大一部分是自筹资金，即除了向银行贷款外，还有相关数量的资金，特别是交纳土地出让金的部分，是靠开发企业自筹的，这部分融资承诺的利率一般要远远高于贷款利率，这部分成本，开发企业一般不愿意对外公开，也就很难真实核算。 利润要以综合成本衡量 房地产项目的另一个特点是开发周期较长，一般要2-3年时间，如北京某大型经济适用住房小区，在一期投资中，就包括了整个大区的基础设施配套，如果以成本来核算，可能就是亏损的，但从后期开发项目看，因大配套已在过去项目中完成，这部分投入就会很少，利润率就会很高。最重要的一点是，从世界各国来看，房地产行业是个高风险的行业，按开发商报价或者是按销售价格测算的利润是假定项目全部销售，一旦项目销售不畅，或者空置，这种投资风险是巨大的。有时，一个企业同时投资几个项目，其中有的利润高，有的却亏损，从一个企业来看，应从其综合成本收益来衡量利润，而不是以一个产品或一个项目，就像不能以长虹企业的等离子电视核算企业利润一样，应以企业各种品牌所有产品综合测算成本利润，又比如，有些汽车厂家的小轿车非常热销，但整个企业年度核算却是亏损的，因此，单纯以一个项目去评价企业的利润率，不尽合理。 行业间差异较大 房价高低是一个市场接受的过程，就如名牌化妆品、名牌服装一样，政府不会因为其价格远高于成本就去通过核定其成本来降低其定价。又比如钢材、汽车、煤炭、珠宝等行业的成本及利润，是不是政府物价部门也应全部对外公开呢？还有诸如中小学特别是大学教育收费的成本清单又如何界定与公布？据测算，一个大学生四年受教育支出相当于农民35年收入总和。一名病人住院治疗费少则几万多则几十万，每一项支出中虽然是清单名目清晰，但其中多数项目已含了可观利润。 事实上，不论是房地产企业还是其他企业，都会根据市场需求决定盖什么档次的房子，生产什么档次的产品，从而采取不同的价格策略，这是市场经济下企业的自主行为。政府应该做与政府职责密切相关的事情，在房地产市场上，就是要一方面促进市场化、商品化进程，另一方面要加大对低收入家庭的住房保障力度，让低收入家庭可以买到能支付得起的住房，而这一部分带有政策性、保障性的住房，则应政府核定成本、公布指导价或限价销售。 至于社会上普遍认为的开发商存在超额利润问题，政府可以通过税收手段进行调节，即一方面严格处理偷漏税问题，另一方面对暴利征收调节税，如土地增值税等，即用经济手段进行财富的再分配，通过增加的税收收入来增强政府改善低收入家庭住房条件的能力。 编辑： 胡春钰 来源： 中国经济周刊 作者：文林峰 |
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