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长江证券:房地产牛市依旧 06年出现三大投资机会 |
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类别：最新新闻 发表于：2012/10/17 共被阅读过 484 次 |
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●金融和政策环境对后市走势影响较大 偏紧金融环境和行业政策对控制局部地区的房价泡沫已经起效，地方政府实际执行环节出现了松动迹象，目前中国面临的经济增速减缓和通缩压力也降低了进一步调控的可能性。但宏观调控将持续较长时间，后续政策的阴影仍然会影响消费者和开发商对后市的预期。 ●长期向好、中短期调整形成行业主基调 商品房和住宅空置面积从年初的小幅下降转为上升，10月份上升势头加速，意味着部分地区可能出现一轮更深幅度的调整，调整时间预计为1-2年。但市场总体仍将受到有限供给和刚性需求的矛盾推动，呈现长期增长走势，中国高速增长的宏观经济环境、人民收入水平的快速提高构成房地产高速发展的基本条件，人民币长期升值和持续的低利率环境也对行业发展相当有利。 ●区域分化和结构分化更为明显 长三角区域，上海的小幅下跌背后可能跟随着更深幅度的调整；环渤海地区中，北京当前的滞涨导致明年降价压力加大，天津由拆迁带来的低端需求和投资环境改善带动的投资仍然比较旺盛；珠三角区域，深圳、广州等地房市近期逆市上行具备现实供求基础，有望持续稳健上涨。与住宅市场不同，东部沿海的写字楼和商业物业回报率高、需求旺盛。 ●2006年需要关注房地产上市公司的三类投资机会 面临行业的冬天，对上市公司最重要的评判指标是现金流，其次是土地储备。2006年建议关注房地产上市公司中的三类投资机会，一是区域和结构性机会，仍需规避业务集中在上海住宅市场的地产股；二是行业龙头的优势集中性机会；三是部分有丰富土地储备、RNAV远高于股价的上市公司的估值偏离性机会。 暗流涌动，格局嬗变 中国房地产行业拥有长期向好的发展趋势，但1-2年内行业面临的调整期也是相当难熬的，尤其对于业务集中于回调压力较大的长三角和北京等地区住宅市场的公司来说，房价下调和资产周转率降低将会导致现金流和利润率大幅下降，对于房地产这样的资金密集型行业，源源不断的偿债压力将使一部分实力较弱的房地产公司的生存安全受到威胁，因此在行业进入冬天之后，我们对公司最重要的评判指标是现金流，只有具有充足的现金流的公司才拥有更强的抗风险能力、并有能力抓住行业调整中的整合机遇，成为调整中的胜者。 在现金流的安全保障之下，上市公司的土地储备仍然是我们关注的焦点。在限制土地供给、土地出让制度改革的环境下，地价成本将不断上涨，房地产开发利润不断被摊薄，拥有较多低价土地储备的公司净资产估值更有吸引力，也将更具后续利润率保障。 区域和结构性机会： 我们在第三部分详细分析了中国房地产的区域分化和结构分化情况，2006年以上海为代表的区域住宅价格将面临较大的下调压力，北京房价上涨虽然依然故我，但成交量的急剧萎缩表明市场风险在积聚。而珠三角、天津等地区由于区域供给和需求环境的变化，房地产走势依然强劲，成为资金从上海等地区撤退后的新一轮逐利场所。未来一年内仍然要注意规避业务比例在较大程度上集中在上海住宅市场的房地产股，选择主要业务范围在珠三角、天津等东部城市的房地产股，成都、武汉等部分内地城市房产价格走势稳健、投资风险比较低，尤其是以珠三角地区为业务重心的华侨城、招商地产、G华发等公司，质地较好，且具有一定的区域垄断性，土地储备丰富，持续开发能力强，值得重点关注。 商业地产的租售市场走势不同于住宅区域市场的表现，东部大型城市，以上海为首表现均比较抢眼，以商业地产开发及出租业务为主的公司，如金融街、浦东金桥、招商地产等，销售情况相对良好，出租率维持在较好水平，业务稳定且拥有宝贵的现金流，投资风险较低。 优势集中性机会 宏观调控抬高房地产开发行业资金门槛，也规范了土地转让方式，中国房地产市场的进入壁垒得到提高，实力弱小的开发商受到资金、市场、管理能力的多重挤压纷纷出局，行业集中度将得到提高，资源进一步向龙头公司集中。因此行业低谷对万科、金地集团等已形成全国布局，具备品牌和专业化优势的公司来说反而形成了脱颖而出的机会。因此调控从长期来说有利于整顿房地产行业秩序、促进行业长期健康发展。 ●融资渠道优势拓宽生存空间不论是证券市场融资，银行贷款，发行信托，与外资合作等等方面，相对于普通地产公司，优质地产上市公司都有一定的优势。这些公司是银行的优质客户，银行贷款额度宽松；他们还拥有信托和证券市场再融资资格；在和外国资本的接触中由于财务透明、治理规范，享受境外融资的便利。在传统融资渠道缩窄、同时资金要求更为密集的情况下，融资能力是龙头公司强者恒强的先决条件。 ●品牌和管理优势显现土地出让方式的变化使得各公司位于同一起跑线，单纯依靠行政资源就能获得房地产暴利时代已经过去了，只有拥有品牌知名度，具有专业化产品开发能力，项目经验丰富，管理完善的公司，才能获得高于平均水平的利润。 ●出现廉价项目收购机会随着宏观调控的深和，部分实力较弱的民营房地产企业受到重大打击，为回笼资金，急需变卖旗下房地产项目，优势公司低价收购优质项目机会增加，目前正是这些公司为日后储备廉价资源，获得快速的发展的良好时机。 估值偏离性机会 房地产行业中存在一些具有明显瑕疵的公司，因业绩和透明度较差，被屏除在机构视野之外。其中有部分房地产企业满足以下两个条件： ●土地储备丰富、重估净资产远高于股价。 ●股权分散化，具有外部收购的可行性。股权分置改革启动以前，由于存在流通与非流通的股权割裂，资产增值并不能直接传导到公司股价上，而在股改后全流通的预期下，公司的股价将与资产价值变动紧密联系到一起。二级市场的价格低估可能带来外部要约收购，以及MBO、上市公司回购、或大股东增持的冲动，从而使实际资产增值在股票价格上得到反应。 尤其是潜在外部并购效应，也就是在足够流通性的支持下，二级市场股票的价值低估将形成套利机会，投资者可以通过购买该公司全部股权，持有或变现增值资产获取投资收益。这种效应，将使得资产本身的价值更加受到投资者的重视，而不仅仅只局限在当前的经营能力和盈利能力上。 来源: 长江证券 |
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