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物业管理费，真这么难收吗 |
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类别：土地评估 发表于：2012/11/8 共被阅读过 1210 次 |
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这些故事几乎有着同样的开头：对物业服务不满——双方争执不下——业主开始欠费——服务质量更难保障——更多人开始欠费——最后业主被起诉。 就在一个多月前，杭州下城区某知名小区更换了一家物业管理公司，原物业撤出前在小区醒目位置张贴了一封公开信，向部分业主催缴被长期拖欠的物管费。未果。几天前，撤出的物业公司向下城区法院提起诉讼，追讨被拖欠的物业管理费，转眼之间，100多位原“雇主”被推上了被告席。这或许是目前杭州被起诉人数最多的一起追讨物管费的诉讼案。 近年来，业主与物业管理公司之间这样的纷争一直有增无减。北京市居住小区管理办公室曾进行抽样调查，结果显示：北京市商品房小区目前的平均物业收费率仅为65%左右。北京2500余家物业公司，90%以上都因收费难起诉过业主。 业主欠费的原因并不复杂：“付了钱，但是没有享受到相应的服务，有时还要受气，打官司的成本又太高，惟一能做的就是拖欠物业费。”因为牵涉到每个业主的现实利益，业主为之争执确在情理之中。 但物业管理公司似乎也有自己的委屈。起诉已经是第五步了，在此之前，首先是管理员通过电话和书面通知催缴，然后是公司发函，仍然没有回应的话，再发律师函。这时一般已经过了半年。打官司也不容易，从一审开庭、宣判到二审……从开始催款到拿到钱（也有可能拿不到），有时整个过程会持续一两年的时间。“我们也不愿意得罪业主，不会轻易通过法律手段来解决问题，但业主拒不交费，在无法协调的情况下，除了提请诉讼还有什么解决办法？”一家物业公司负责人无奈地表示。 但是法院不可能成为物业公司永远的催缴人。在这里，我们无意争辩当事双方的对错，只是针对“物业管理费难收”这个话题，请业主、物业公司、律师来发表自己的看法，寻求解决之道。业主—— 收费与服务标准要更明确 郑先生（媒体从业人员）： 相应的服务标准，收多少相应的费用，这应该有明确的规定，但现在各个地区还没有什么具体的标准。那么，小区的物业管理费为什么每平方米要收0.8元，而不是0.5元，你的依据是什么？这是目前不少业主的疑惑。业主是很实在的，我给你多少钱，你就要为我提供多少服务。 物管行业应该优胜劣汰 苏女士（置业顾问）： 我曾经碰到过一个事情，一个小区的电梯三天两头坏掉，还要收每月2元/平方米的物业管理费，但最后打官司，却是业主输了，物业管理行业确实存在这样“一颗老鼠屎坏了一锅汤”的现象，我觉得目前物业管理行业缺少优胜劣汰的机制，不合格的物业管理公司应该要淘汰掉。 拖欠物管费也要建立档案 钟小姐（公务员）： 应该建立一个拖欠物业管理费的业主的档案，进行区分，比如是良性欠费还是恶性欠费，是在两年内还是两年外，金额多少，不同问题不同处理。 设立管理机制处理小纠纷 吴先生（房地产业）： 在物权法（草案）中，物业问题也是一个焦点。但在业主和物业发生争议的时候，相关的处理机制还是比较笼统。特别是收费纠纷，在草案中没有关于收费的阐述。如果这些小纠纷都要诉讼法庭似乎不大现实，建议能够设立一个相关的政府管理机制。物管公司—— 解决收费难，先从自身做起 陈坚（浙江金都物业管理有限公司总经理）： 业主的维权意识是越来越高了，业主拒交物业管理费的理由也越来越多。比如开发商遗留问题，因为装修造成的邻里关系不和问题，小区停车问题，最终都有可能由物业管理公司来承担。解决物管费收费难的问题，我们主要从自身的服务规范上来做。比如遇到开发商的遗留问题，我们会陪同后期维修队伍直接去跟业主沟通，让业主看到物管公司的诚意和努力；比如为业主联系小孩的读书问题；多开展一些社区文化活动。这些都不是我们的分内事，但这么做业主肯定会很高兴，与我们更亲近。 物管、业主各有各的难处 来静贞（杭州西开发物业管理有限公司总经理）： 一般来说，业主在签订商品房合同时，开发商会先要求业主同时签订《业主公约》，但现在楼市不景气，很多业主不愿意签，开发商也不会强制，这就为日后的物业管理增加了很多风险。另一方面，《业主公约》签订以后，业主最终没有执行。比如《业主公约》中规定小区阳台是不准包的，但业主一定要包，物业管理公司不是执法部门，协调不成也没有办法。但其他业主又不高兴了，签了《业主公约》的还解决不了？我当然不交物管费。 诉讼并非收费难的解决之道 金鹰（浙江野风物业管理有限公司总经理）： 物管费收取是比较头疼的一个问题。我们曾试过用一部分多余车库进行出租，出租的钱用来弥补物管费的不足，但这不是解决之道。现在我们手头上又有一个楼盘，一期的缴费情况也不好，所以一期二期矛盾很大，二期业主说，一期业主是拿着我们的钱在享受服务。如果要打官司，也要单体打，但对于我们来说，一年的物管费还不够诉讼费，成本很高。律师—— 双方对服务都有认识偏差陈钟（浙江援手律师事务所律师）：我个人认为，目前物业管理收费难的主要原因有以下几点：一是不少业主不了解物业管理实际内容。业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化，而事实上并非如此，很多问题，比如房屋质量问题、盗窃问题、车辆问题，矛头都指向物业管理公司，这其实都不是单靠物业管理公司就能解决的问题；另外，很多业主没有认识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为，生怕自己吃亏，却不知道拒交只能使物业贬值。不少业主对《业主公约》的概念不清楚，他们往往把其他业主因为违规操作造成的物业管理矛盾，譬如：养宠物、装修、漏水、包阳台、邻里关系不和等，都归结到物业管理公司的不作为，这也是造成收费难的一个重要因素。 由于目前国家对物业管理服务项目还没有统一的规定和检查标准，支付多少物业管理费，达到什么样的物业服务标准，都没有统一的要求，所以造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。在实际的物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位的情况。主要是“服务不到位”、“维修不及时”、“收费不规范”。 作为物业管理公司，应以人为本，提高物业管理质量。要特别注意的两点是，物业管理公司与开发商办理房产交接的时候要尽可能手续完备。同时改进物业管理费用收缴模式，剥离“搭车”收费项目，改变过去将公摊费、水电费、卫生费大包大揽的做法，减少收费难度和不必要的纠纷。 而作为业主，当对物业管理公司的服务方面存在疑问时，应通过正常的途径，如向物业管理公司反映，通过协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；必要时也可向房地产主管部门投诉。如果物业管理公司服务质量确实差并且通过上述途径不能解决，业主也可以通过业主大会决定解聘服务质量差的物业公司，选聘新的公司。 （杭州下城区建设局物业管理中心对本文亦有贡献）链接 香港：欠费将影响房屋转让 在香港一般大厦公契（业主公约）赋予物业管理公司法定权力以便追讨业主欠交的管理费。根据大厦公契，如业主欠管理费超过30天，物业管理公司可以代表全体业主向该业主提出民事诉讼追讨所欠管理费、利息、手续费及一切法律费用。物业管理公司更可委托律师将该物业业主欠费的记录注于土地注册署该物业的记录内。欠费业主必须先缴交所欠管理费、利息及法律费用后才可将物业卖出。同时律师在物业正式成交前必须以书面形式到物业管理公司查询有关该物业是否有欠交管理费或其他费用，使欠交管理费的业主不能将欠费转嫁予买家。 另一方面，物业管理公司也可以民事诉讼方式追讨业主所欠的管理费。凡欠费不超过港币5万元者，物业管理公司可以向小额钱债审裁处进行小额钱债申索。 另外，在香港一般物业管理公司都设有专账并于银行开设专户，以实报实销的方式提供管理服务。账目有盈余归全体业主，有亏损亦由全体业主分摊，物业管理公司只根据支出总数收取10%至15%作为经理人酬金。 物业公司每3个月须将物业收支账目张贴，业主对账目有疑问则可以要求查阅相关的单据。 来源:浙江在线 西安房产王雪娇 |
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