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限价商品房的逻辑 |
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类别：最新新闻 发表于：2012/11/23 共被阅读过 540 次 |
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来为项目作出最高限价，同时配以信贷审批方面的优惠。至于购买条件，则基本与青岛做法相同。青岛要求限价商品房的购买者须具备市内四区常住户口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、没有住房或住房面积未达到政府规定标准的家庭或单身者。这些条件略松于当地经济适用房的购买标准，实际上可以看作将原有经济适用房“一分为二”，将中等收入群体与低收入群体分离。 因此，就政府调控方式而言，所谓的“限价商品房”，不过就是原来经济适用房的“翻版”，区别只在于：房价高一点，购买对象为中等收入群体而已。 客观地说，限价商品房的政策对解决商品房供应结构矛盾、完善住房保障体系还是有作用的。以北京为例，商品房市场始终面临价格控涨压力的原因在于，中低收入者的购房需求没能有效分流到相应的保障领域，而供应作为“半保障体系”的限价商品房恰恰可以分流这些需求，从而使商品房领域的需求下降，最终达到稳定房价涨幅的目的。 但是，达到上述效应需要两个前提，一是保证供应量的充足，二是保证购买者确实是中低收入者。可是如果政府大量推出限价商品房，又会使得目前政府本不丰厚的土地储备更多用于限价商品房的建设，导致进一步的供地紧张，从而地产商拿地的成本可能会抬高，并最终导致商品房价格上涨。这是在实施限价商品房和经济适用房之类行政调控措施时遭遇的内在矛盾。 出现这种矛盾的根源在于地方政府的土地使用权出让制度。这一制度有两个根本属性，一是政府垄断一级土地市场，二是商业利益优先。前一个属性不用说，为什么一定是商业利益优先呢？从一些地方政府出台土地使用权出让制度目的来看，尽管地方政府想通过土地储备达到对土地一级市场的控制，限制土地的投机，防止房地产过热，平稳房价。但由于地方政府具有绝对的定价权力，当市场对土地的需求量增加时，地方政府难免会抬高地价，因为地方政府存在财政和政绩压力。 目前问题在于，无论是经济适用房也好，还是即将推出的限价商品房也好，都不太可能在大范围推行。因为这不仅违背市场经济的基本原则，而且地方政府出于财政考虑也不会这么做。 我们不反对必要的时候用行政手段调控房产市场，但行政手段也有一个如何发挥作用的问题。是像现在一样，产品由政府指定，交易税收由政府预收，交易价格由政府限制，还是让有形之手去建立市场运行规则和监管机制，适时引导房地产市场发展？事实说明，政府不应代替消费者去选择要什么样的房子，而应放弃人为地改变供求关系。如果政府还是直接干预房产价格，不管在其他方面如何市场化，房价终究是掉不下来的。 总之，中国的房地产问题，包括高房价问题，其根源就在于产业上端的土地没有按市场经济的要求得以理顺，因而在其产业末端——住房消费市场上——也就无法按市场经济的办法去调控房价，只能频频采用行政手段。 来源: 21世纪经济报道 西安房产王雪娇 |
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